Jaarlijkse huurverhoging

Wanneer wordt de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd?

Algemeen

De huurverhoging wordt meestal jaarlijks per 1 juli doorgevoerd.

Hoe kan ik een bezwaar indienen over mijn huurprijs?

Algemeen

Wilt u bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging? Doe dit dan vóór 1 juli. U gebruikt hiervoor een standaardformulier van de Huurcommissie. Meer informatie vindt u op bezwaar huurverhoging.

Moet ik na de jaarlijkse huurverhoging zelf mijn huurtoeslag wijzigen bij de Belastingdienst?

Algemeen

Wij geven de huurverhoging door aan de Belastingdienst. De Belastingdienst past uw huurtoeslag pas aan na de definitieve berekening. Via de website mijn toeslagen ziet u of de nieuwe huur al is doorgegeven aan de Belastingdienst.

Voor wanneer kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Algemeen

U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging vóór 1 juli 2026. Op de website van de Rijksoverheid staat in welke gevallen u bezwaar kunt maken.

Kan ik huurverlaging aanvragen?

Algemeen

Alleen bij inkomensafhankelijke huurverhoging kan huurverlaging aangevraagd worden. Meer informatie vindt u op de website van de huurcommissie.

Waarom gaat mijn huur elk jaar omhoog? Hoe bepaalt Talis hoeveel de huur omhoog gaat?

Algemeen

De overheid bepaalt elk jaar hoeveel de huur maximaal mag stijgen. Talis kiest er meestal voor om de huur minder te verhogen dan wettelijk mag. Zo willen we de huur betaalbaar houden voor mensen met een lager inkomen. We kijken naar: uw inkomen (bijvoorbeeld bij een inkomensafhankelijke huurverhoging), het energielabel van uw woning en afspraken die we met de gemeente hebben. Meer informatie leest u op de website van de Rijksoverheid over huurverhoging.

Waarom krijg ik een huurverhoging van €50 of €100 euro?

Algemeen

Deze verhoging is bepaald door de overheid wanneer woningcorporaties een inkomensafhankelijke huurverhoging willen toepassen. Wij vragen bij de Belastingdienst uw inkomenscategorie op.

Wanneer kunt u bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging?

Algemeen

Bezwaar maken heeft alleen zin in de volgende situaties:

1. Uw verhuurder heeft de huurverhoging te laat aangekondigd. U moet de brief over de huurverhoging minimaal 2 maanden voor de ingangsdatum hebben ontvangen. Bijvoorbeeld: Gaat de huurverhoging in op 1 juli 2026? Dan moet u de brief op of vóór 30 april hebben ontvangen.

2. In de huurverhogingsbrief staan fouten. Bijvoorbeeld een te hoog percentage, een verkeerde ingangsdatum of een onjuiste kale huurprijs.

3. U heeft de Huurcommissie gevraagd om de huur te verlagen bij onderhoudsgebreken of uw huur is al verlaagd om die reden. Bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging vanwege onderhoudsgebreken kan niet.

4. De nieuwe huur is hoger dan de maximale huurprijs volgens de puntentelling van de woning. Huurt u in de vrije sector, dan kunt u geen bezwaar maken. Check uw maximale huurprijs via de huurprijscheck.

5. De verhuurder verhoogt de huur binnen 12 maanden opnieuw. Hierop zijn 3 uitzonderingen. Uw verhuurder mag de huur wel binnen 12 maanden verhogen:
a. in het 1e jaar van uw huurcontract;
b. als tussen de vorige 2 huurverhoging meer dan een jaar zat;
c. als de verhuurder uw woning heeft verbeterd.

6. U betaalt een all-in prijs. U betaalt dan één bedrag aan kale huur en bijkomende kosten. Zo kunt u niet controleren of de huurverhoging klopt. Wil uw verhuurder de huurprijs toch verhogen? Vraag hem dan om de all-in prijs te splitsen.

Deze informatie vindt u ook op de website van de huurcommissie. Daar staat ook beschreven wanneer bezwaar maken geen zin heeft.

Moet ik de huurverhoging betalen als ik een bezwaar heb ingediend?

Algemeen

Wij brengen de voorgestelde huurverhoging in rekening bij u. Ook als we uw bezwaar naar de Huurcommissie doorsturen. U hoeft de verhoging nog niet te betalen tot de uitspraak er is. Maar dit mag natuurlijk wel. Eventueel verrekenen we daarna het verschil.

Wij adviseren wel om de huurverhoging te betalen.

Kan ik de huurverhoging weigeren als ik klachten heb over het onderhoud van mijn woning?

Algemeen

Bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging vanwege onderhoudsgebreken kan niet. Hiervoor kunt u het hele jaar bij de Huurcommissie terecht. Voordat deze commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk melden bij Talis.

Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met het afwijzen van mijn bezwaar door Talis?

Algemeen

Bent u het niet eens met onze uitleg, dan kunnen wij uw bezwaarschrift doorsturen naar de onafhankelijke Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt of de huurverhoging redelijk is. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Wat gebeurt er met mijn bezwaar?

Algemeen

Als wij uw bezwaar hebben ontvangen, krijgt u van ons een ontvangstbevestiging. Na behandeling van uw bezwaar ontvangt u onze schriftelijke reactie vóór 1 juli 2026. Hierin staat of wij uw bezwaar als gegrond of ongegrond beoordelen. Bent u het niet met die conclusie eens? Dan kunnen wij, als u dat wilt, uw bezwaar doorsturen naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet vervolgens een uitspraak over de redelijkheid van de huurverhoging. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Wat is maximale huur?

Algemeen

De huurprijs die we maximaal mogen vragen op basis van een door de overheid bepaald puntensysteem. Woningen krijgen punten voor bijvoorbeeld oppervlakte, isolatie, voorzieningen en de WOZ-waarde. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huur. U kunt zelf een huurprijscheck doen op de website van de huurcommissie. U heeft hiervoor de puntentelling (‘woningwaardering’) van uw woning nodig. Deze kunnen wij u toesturen.

Waarover krijg ik huurtoeslag?

Algemeen

Per 1 januari 2026 wordt huurtoeslag alleen nog berekend over de netto huur.

Wat is 'passende huurprijs?'

Algemeen

Dat is de netto huurprijs die Talis passend vindt voor (de kwaliteit van) een woning. We brengen de huidige netto huur van een woning dichter bij deze passende huur. Een huurder die al langer in een woning woont, kan een lagere huurprijs hebben dan de buurman die er net is komen wonen. De huurprijs die een huurder betaalt is sterk afhankelijk van het moment dat het huurcontract is getekend.

Waarom krijg ik een inkomensafhankelijke huurverhoging terwijl ik chronisch ziek ben?

Algemeen

Met een chronische ziekte of handicap ben je uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij vragen bij de Belastingdienst uw inkomenscategorie op. Maar de Belastingdienst weet niet of er mensen met een handicap of chronische ziekte op een adres wonen. Ook verhuurders weten dit meestal niet. Daardoor kan het zijn dat je huishouden een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt, als het inkomen daar aanleiding toe geeft. Het initiatief om bezwaar te maken ligt dan bij jou. Zie daarvoor de website van de Woonbond.

Hoe moet ik een bezwaar indienen?

Algemeen

Op de website van de Huurcommissie staat een modelbrief ‘Bezwaar jaarlijkse huurverhoging’. Dit formulier vult u in en stuurt u per post of per e-mail voor 1 juli 2026 naar Talis.

Mijn energielabel is D,E,F of G. Waarom krijg ik een huurverhoging?

Algemeen

Dan heeft u eerder geweigerd om uw woning door Talis te laten verduurzamen of het energielabel (opnieuw) te laten bepalen. Óf uw inkomen is hoger dan € 59.503.

Kan ik alsnog mijn energielabel laten opnemen zodat ik geen huurverhoging krijg?

Algemeen

Huurverhoging wordt niet ingetrokken wanneer u alsnog het energielabel laat opnemen. Een label bepalen neemt tijd in beslag. Bij de huurverhoging van volgend jaar merkt u mogelijk het effect hiervan.

Hoe komen jullie tot het percentage huurverhoging voor vrije sector woningen?

Algemeen

Talis volgt de wetgeving voor Geliberaliseerde (dure) huurwoningen + middel dure huur. Dit betekent voor 2026 een huurverhogingspercentage van 4,4% (inflatie + 1%).

Ik huur een bedrijfsruimte. Klopt het dan wel dat ik een huurverhoging krijg?

Algemeen

Ja, u krijgt de contractueel afgesproken huurverhoging. Dit is veelal een consumentenprijsindex-volgende huurverhoging.

Hoe komt de passende huur tot stand?

Algemeen

Deze wordt bepaald door de afdeling Beleid van Talis.

Waarom krijg ik een inkomensafhankelijke huurverhoging?

Algemeen

Dat ligt aan uw inkomen en aan uw huishoudsamenstelling, in relatie tot de kwaliteit van de woning. Wij vragen bij de Belastingdienst uw inkomenscategorie op. We verhogen niet verder dan de maximaal toegestane huurprijs. De maximale huurprijs wordt elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Inkomensafhankelijke verhoging mag tot aan de maximale huurprijs. Dat betekent dat deze dus boven de sociale huurgrens kan liggen. De woning blijft wel een sociale huurwoning wanneer huurder deze woning verlaat.

Waarom krijg ik een verhoging van €25,-?

Algemeen

Het is een goedkope huurwoning, en we maken de huurprijs passend bij de kwaliteit van de woning.

Moet ik betalen als ik bezwaar wil maken?

Algemeen

Aan het bezwaar indienen bij Talis zijn geen kosten verbonden. Als u een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) moet meesturen, moet u hiervoor wel betalen aan de gemeente. Als u er voor kiest om uw bezwaar door te laten sturen naar de Huurcommissie, betaalt u een voorschot van € 25,-. Stelt de Huurcommissie u in het gelijk, dan krijgt u dit bedrag terug. Meer informatie hierover vindt u ook op de website van de Huurcommissie.

Wat moet ik doen als ik de huurverhoging niet kan betalen?

Algemeen

Neem dan zo snel mogelijk contact met ons op. Wij helpen u om een passende oplossing te vinden. Bijvoorbeeld met een betalingsregeling of budgetcoaching. Ook kunt u gebruik maken van Geldfit. Dat is een organisatie waar wij mee samenwerken. Zij geven gratis tips en informatie die passen bij uw financiële situatie. Ook helpen ze u met het vinden van de juiste personen die u kunnen helpen. Geldfit is anoniem en deelt uw gegevens niet met ons of andere instellingen.

Hoe lang duurt voordat ik bericht krijg over mijn bezwaar?

Algemeen

Binnen 6 weken hoort u per brief of wij het eens zijn met uw bezwaar.