Veel gestelde vragen en antwoorden huuraanpassing 2024

De overheid bepaalt elk jaar de wettelijke kaders voor de maximale huurverhoging. Wanneer wij  mee zou gaan met de wettelijk toegestane huurverhogingen, dan zouden onze huurders uit de sociale doelgroep te maken krijgen met de hoogste huurprijsstijging in de afgelopen 10 jaar. Dit sluit niet aan bij onze eigen ambitie om onze doelgroep zo veel als mogelijk te ontzien en een gematigde huurverhoging te geven. 

Wij passen daarom een gematigde huurverhoging toe van maximaal 4,5%. Wettelijk gezien mag dit 5,3% zijn.  

Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.  

Op de tabel aan de achterkant van de brief staat hoeveel huur u meer gaat betalen. Hier staat ook het percentage waarmee uw huur omhoog gaat.

Het percentage waarmee we uw huur verhogen bepalen we aan de hand van het verschil tussen uw huidige netto huurprijs en de ‘streefhuur’. Dit is de huurprijs die we passend vinden bij de kwaliteit van de woning. We brengen de huidige netto huur van een woning zo dichter bij de huurprijs die we passend vinden voor de kwaliteit van de woning.  

Een huurder die al langer in een woning woont, kan een lagere huurprijs hebben dan de buurman die er net is komen wonen. De huurprijs die een huurder betaalt, is sterk afhankelijk van het moment dat het huurcontract is getekend. 

In de huurkrant ziet u een voorbeeld van hoe we dit doen. 

Bij een gematigde huurverhoging kijken we naar uw huidige netto huur en of wij deze passend vinden voor de kwaliteit van de woning.

De inkomensafhankelijke huurverhoging passen wij toe als u een hoger inkomen hebt. Heeft u een hoger inkomen? Dan krijgt u een huurverhoging van €50,- of €100,-. 

Deze verhoging is bepaald door de overheid wanneer woningcorporaties een inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. De inkomensafhankelijke huurverhoging passen wij toe als u een hoger inkomen hebt. Deze verhoging vinden wij passend voor uw inkomen en de kwaliteit van de woning.  Hieronder in de tabel ziet u wanneer u een huurverhoging van €50,- of van €100,- krijgt. 

Dan geldt een van de volgende situaties:

• u heeft in het verleden geweigerd uw woning te laten verduurzamen door ons;
• u weigerde het energielabel opnieuw door ons te laten meten;
• u heeft een hoger inkomen. Wij maken namelijk een uitzondering voor huishoudens met een hoger inkomen. Bij een hoger inkomen passen we een  inkomensafhankelijke huurverhoging toe van €50,- of €100,-. Dit is ongeacht welk energielabel de woning heeft.

Erkende (gecertificeerde) adviseurs (Vooruit en Energielabel Oost) nemen de energielabels van onze woningen op. Dit gebeurt via de daarvoor bedoelde rekenmethodiek NTA8800 en het opnameprotocol ISSO 82.1. Zij nemen woningen op door bij alle woningen naar binnen te gaan en verwerken deze data in een softwareprogramma; Vabi.

Deze theoretische opnames worden daarna nog extern gecontroleerd door een ander bedrijf (EP-Labels). Zij melden de labels af en zijn hier ook weer voor gecertificeerd (BRL9500).

Ook deze theoretische audit wordt weer 1/100 gecontroleerd door EPG. Zij gaan ook daadwerkelijk mee de woning in om te kijken of alles in de praktijk volgens de regels is gegaan.

Bent u het niet eens met het vastgestelde energielabel? Dan kunt u bezwaar indienden bij Talis. Zorg dat u uw bezwaar heeft onderbouwd (opgenomen door een gediplomeerd adviseur). Wij kijken dan of er iets mis ging bij het vaststellen van het energielabel.

Voor het indienen van een bezwaar kunt een standaardformulier gebruiken. Dit formulier vindt u op de website van de huurcommissie. Het bezwaar moet vóór 1 juli 2024 bij Talis binnen zijn

Dan kunt u bezwaar indienden bij Talis. Zorg dat u uw bezwaar heeft onderbouwd heeft met data (opgenomen door een gediplomeerd adviseur). Wij kijken dan of er iets mis ging bij het vaststellen van het energielabel.

Voor het indienen van een bezwaar kunt een standaardformulier gebruiken. Dit formulier vindt u op de website van de huurcommissie. Het bezwaar moet vóór 1 juli 2024 bij Talis binnen zijn

Zijn de onderstaande punten voor u van toepassing? Neem dan contact met ons op.  

• U woonde op 1 maart 2023 in uw huurwoning 
• U heeft nog geen huurverlaging voor lage inkomens gehad 
• U betaalt voor de woning meer dan € 577,91 aan kale huur per maand 
• U woont alleen en uw inkomen over de afgelopen 6 maanden inclusief vakantietoeslag was lager dan € 12.421 (of € 12.216 als u AOW krijgt) 
• U woont met twee of meer personen en uw inkomen over de afgelopen 6 maanden inclusief vakantietoeslag was lager dan € 16.186 (of € 17.576 als u AOW krijgt). 

Als u een eenmalige huurverlaging wil aanvragen, hebben we een paar bestanden van u nodig. Hieronder ziet u welke:

• Een ondertekende verklaring over uw huishouden
  Hierin staat uit hoeveel personen uw huishouden bestaat, aantal kinderen dat bij u woont en hun leeftijden.
• Een bewijs van uw bruto inkomen van de afgelopen 6 maanden
  Bijvoorbeeld salarisstroken, overzicht van uw uitkering of een verklaring van uw boekhouder (alleen bij ZZP’ers).

Per 01 juli 2023 hebben de netto huur van huurders van een sociale huurwoning met een hogere huurprijs én een laag inkomen (een inkomen tot 120% van het minimum) al éénmalig verlaagd naar €575,03. Dit betekent dat de huur eerst verhoogd werd en op hetzelfde moment weer verlaagd. Het is helaas maar 1 keer mogelijk de huur te verlagen. Vandaar dat het niet mogelijk is om in deze situatie een huurverlaging aan te vragen.  

Geldt het volgende voor u? Dan komt u mogelijk in aanmerking voor een (tijdelijke) huurverlaging:

• U kreeg eerder een inkomensafhankelijke huurverhoging, maar is uw huishoudinkomen gedaald;
• Uw  huishoudinkomen is minimaal 6 maanden geleden gedaald tot onder €47.699,- (eenpersoonshuishouden) of € 52.671,- (meerpersoonshuishouden).

Deze ontvangt u in ieder geval voor 1 juni

De huur die u iedere maand betaalt is de bruto huur. Deze bestaat uit de netto huur plus eventuele servicekosten. Dit zijn bijvoorbeeld de warmtekosten en schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten. Hoe uw huur is opgebouwd staat in de huurspecificatie in uw persoonlijke huurverhogingsbrief. Dit is de netto huur plus een gedeelte van de servicekosten (als deze van toepassing zijn voor uw woning).

De Belastingdienst maakt gebruik van de subsidiabele huur voor het berekenen van de hoogte van de huurtoeslag. De bruto huur kan hoger zijn dan de subsidiabele huur, omdat niet alle servicekosten meegerekend worden in de subsidiabele huur.

Dit is een woning waarbij de huurprijs van de woning op de startdatum van de huurovereenkomst boven de ‘liberalisatiegrens’ van dat moment ligt. Dit noemen we ook wel een vrijesectorwoning. Deze ‘liberalisatiegrens’ bepaalt de overheid. In 2024 is dat €879,66.

Dit is een woning die niet beschikt over een eigen toilet, douche of voordeur.  

• Als u Talis heeft gemachtigd om de maandelijkse huur automatisch van uw rekening af te schrijven, dan wordt per 1 juli het nieuwe bedrag automatisch afgeschreven.
• Als u een periodieke overschrijving via de bank heeft of als een instantie (bijvoorbeeld de werkgever) de huur overmaakt, dan moet u er zelf voor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt.

U kunt een e-mail sturen naar welkom@talis.nl met hierin de vraag voor een automatische incasso. Of vul dit formulier in via onze website.

De Belastingdienst past de huurtoeslag niet meteen aan. Uw maandelijkse voorschot blijft dus hetzelfde. Ook als uw inkomen in 2022 of 2023 is gedaald of gestegen, kan dit invloed hebben op uw recht op Huurtoeslag.

Bij huurverhoging: als u meer huur gaat betalen, heeft u misschien recht op meer huurtoeslag.  

Bij huurverlaging: als u minder huur gaat betalen, krijgt u een lagere huurtoeslag. De Belastingdienst past dit ook aan, maar dit kan dus langer duren. Als u het zelf doorgeeft, weet u zeker dat u niet teveel huurtoeslag ontvangt en zorgt u ervoor dat u dit niet later eventueel moet terugbetalen. 

Dit doet u bij de Belastingdienst. U leest hier meer over op de website van de Belastingdienst. 

Het kan voorkomen dat het u niet lukt om uw huur op tijd te betalen. Bijvoorbeeld doordat uw financiële situatie is veranderd. Dan horen we dat graag zo snel mogelijk. Wij helpen u om een passende oplossing te vinden. Bijvoorbeeld met een betalingsregeling of budgetcoaching. Ook kunt u gebruik maken van Geldfit. Geldfit is een organisatie waar wij mee samenwerken. Zij geven gratis tips en informatie die passen bij uw financiële situatie. Ook helpen ze u met het vinden van de juiste personen die u kunnen helpen. Geldfit is anoniem en deelt uw gegevens niet met ons of andere instellingen

U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging vóór 1 juli 2024. Op de website van de Huurcommissie en de Rijksoverheid staat in welke gevallen u bezwaar kunt maken.

Heeft u een inkomsenafhankelijke huurverhoging gekregen, maar was uw inkomen gedaald in 2022? Dan kunt u hiervoor bezwaar indienen. We kijken bij de inkomensafhankelijke huurverhoging namelijk naar uw inkomen in 2022. Uw inkomen moet in 2o22 dus gedaald zijn onder de €52.753 om bezwaar te kunnen maken.

Als u bezwaar wil maken tegen de huurverhoging, moet u een bezwaarschrift indienen bij Talis. Hiervoor kunt een standaardformulier gebruiken. Dit vindt u op de website van de huurcommissie. Het bezwaar moet vóór 1 juli 2024 bij Talis binnen zijn.

Als wij uw bezwaar hebben ontvangen, krijgt u van ons een ontvangstbevestiging. Na behandeling van uw bezwaar ontvangt u onze schriftelijke reactie vóór 1 juli 2024. Hierin staat of wij uw bezwaar als gegrond of ongegrond beoordelen. Bent u het niet met die conclusie eens? Dan kunnen wij, als u dat wilt, uw bezwaar doorsturen naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet vervolgens een uitspraak over de redelijkheid van de huurverhoging. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen. 

Wij brengen de voorgestelde huurverhoging wel gewoon in rekening bij u. Ook als we uw bezwaar naar de Huurcommissie doorsturen. Talis adviseert u de huurverhoging wel te betalen. Maar dit hoeft niet. Eventueel verrekenen we daarna het verschil.

Aan het bezwaar indienen bij Talis zijn geen kosten verbonden. Als u een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) moet meesturen, moet u hiervoor wel betalen aan de gemeente. Als u ervoor kiest om uw bezwaar door te laten sturen naar de Huurcommissie, betaalt u een voorschot van €25,00. Stelt de Huurcommissie u in het gelijk, dan krijgt u dit bedrag terug. Meer informatie hierover vindt u ook op de website van de Huurcommissie.

Servicekosten zijn een vergoeding voor bepaalde leveringen en diensten, bijvoorbeeld voor schoonmaak, tuinonderhoud en glasverzekering. In uw huurovereenkomst staat vermeld om welke leveringen en diensten het in uw geval gaat, tenzij de levering later met u is overeengekomen. Ook op de achterkant van de brief die u kreeg, staat om welke leveringen en diensten het gaat. De hoogte van de servicekosten verschilt per woning. In een flat betaalt u meer dan in een eengezinswoning.  Het bedrag dat u betaalt, is altijd een voorschot. Aan het einde van het jaar verrekenen wij de werkelijke kosten met het door u betaalde voorschot. Was uw voorschot te hoog? Dan ontvangt u het teveel betaalde bedrag terug. Waren de kosten hoger dan de betaalde voorschotten, dan moet u nog een bedrag bijbetalen.

Wij streven ernaar om voor 1 juli 2024 de afrekening servicekosten over 2023 te versturen. Dit geldt ook voor de huurders die inmiddels zijn vertrokken.

Ook de afrekening voor de warmtekosten over 2023 ontvangen de meeste huurders voor 1 juli 2024. Dit gaat om woningen die zijn aangesloten op een blokverwarming,

Bij sommige complexen ontvangen de huurders jaarlijks de afrekening warmtekosten in het najaar (Buffelstraat, Cortenaerpad, van Diemerbroeckstraat, Schaeck Mathonsingel en de Tolhuis flats).

Wij rekenen de servicekosten binnen zes maanden na het lopende jaar met u af. Dus als u heeft opgezegd per 1 oktober 2023, krijgt u vóór 1 juli 2024 de eindafrekening voor de servicekosten. U ontvangt een afrekening servicekosten gelijktijdig met alle overige huurders. U betaalt namelijk een aandeel in de totale kosten. Deze totale kosten zijn pas vast te stellen na afloop van de afrekenperiode. Het is dus van belang om bij een verhuizing uw nieuwe adresgegevens aan Talis door te geven.

De afrekening is opgebouwd op basis van de facturen die Talis heeft ontvangen plus de wettelijke administratiekosten.

Hiervoor moeten eerst alle kosten compleet zijn. Zo ontvangt Talis vaak pas een jaarafrekening van de energieleverancier in februari of maart. We versturen jaarlijks ruim 15.000 servicekostenafrekeningen. Dat gaat niet in een keer. Alle afrekeningen moeten worden gecontroleerd op juistheid en volledigheid.

Bovenop de servicekosten berekenen wij 1% administratiekosten over warmtelevering, en 5% over de overige servicekosten. Dat is in de wet zo bepaald.

De voorschotten servicekosten passen we gelijktijdig aan met de huurverhoging, zodat we om maar 1 keer per jaar een huurprijswijziging door hoeven te voeren. Dit is uiteindelijk makkelijker voor u. Meerdere keren per jaar een aanpassing aan de maandhuur kan namelijk verwarrend zijn voor u.

Het kan dat u het afgelopen jaar per 1 augustus 2023 of 1 september 2023 al een voorschotverhoging van de servicekosten heeft gehad op basis van het energiecontract van 2023.

Voor 2024 kozen we ervoor om de voorschotaanpassing van de servicekosten mee te nemen in de jaarlijkse huurverhoging en niet meer tussentijds te verhogen. Het voorschot voor de warmtekosten passen we mogelijk nog wel later aan.

Ja, dit kan. Het gaat dan om subsidiabele componenten. De subsidiabele onderdelen zijn: schoonmaakkosten, algemene elektra(of halverlichting+lift samen) en voor een aantal complexen de bijdrage voor een gemeenschappelijke ruimte(huiskamer).

Van bovenstaande onderdelen is het maandelijkse voorschot om in aanmerking te komen voor een subsidie maximaal €12,00

Schoonmaak is gemiddeld met 7,4% gestegen vergeleken met 2023 en tuinonderhoud met 5,8%. We snappen dat dit een flinke stijging is. De nieuwe voorschotten voor schoonmaak en groenonderhoud per 1 juli 2024 zijn gebaseerd op basis van de nieuwe prijzen van 2024.

Vanaf 2025 gaan we nog eens kijken naar de schoonmaakcontracten voor Nijmegen en Alverna. We gaan kijken naar nieuwe contracten en mogelijk ook andere schoonmaakpartijen. Eind 2024 laten we u hier meer over weten.

Voor 2024 hebben de complexen in Wijchen al een nieuw schoonmaakcontract. Op basis van dit nieuwe contract zijn de nieuwe voorschotten voor schoonmaak berekend.

Meld dit dan bij uw wijkbeheerder. Het liefst meteen wanneer u ook ziet dat (schoonmaak)medewerkers niet komen opdagen of dat ze hun werk niet naar behoren uitvoeren. Wacht niet tot de jaarlijkse afrekening van de servicekosten.

Als wij zien dat het werk niet naar behoren is uitgevoerd, nemen wij contact op met het betreffende bedrijf.

De nieuwe voorschotten en de afrekening van de servicekosten zijn gebaseerd op vastgestelde contractprijzen. De afrekening servicekosten en de eventuele voorschotverhoging staat los van de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden.

Dit heeft te maken met het nieuwe energiecontract dat Talis voor uw woning heeft moeten afsluiten. De hogere servicekosten komen door een stijging van de energieprijzen . U woont in een voormalige woning van Woongenoot. Voor deze woningen was er een energiecontract afgesloten tot 31-12-2023. U betaalde nog de lage tarieven van voor de energiecrisis. Talis heeft per 01-01-2024 een nieuw energiecontract afgesloten. Door de flinke stijging van de energieprijzen gaat u meer betalen voor de algemene voorzieningen, zoals halverlichting, lift en algemene elektra.

Als verhuurder maken wij geen winst op de energiekosten
Wij rekenen de daadwerkelijk gemaakte kosten door aan de huurder. Wij kopen onze energie zo scherp mogelijk in. Maar we kunnen niet voorkomen dat u meer moet gaan betalen voor uw energieverbruik.

Deze kosten zijn afhankelijk van de aanwezige faciliteiten. Hoe meer faciliteiten (lift, galerijverlichting, bergingen, mechanische ventilatie, etc.) hoe hoger het verbruik. Verder is de capaciteit van de aansluiting van belang. Hoe hoger het verbruik en/of de capaciteit van de aansluiting, hoe hoger de kosten en de voorschotten. Ook de servicekosten voor de parkeerplekken(Energie overig) zijn in veel gevallen flink verhoogd door de gestegen energieprijzen.

Wij kopen onze energie zo scherp mogelijk in. Landelijk zijn de elektrakosten gestegen en voor 2023 bijna driemaal hoger dan in 2022.
Voor 2024 zijn de energiekosten wel lager dan over 2023, maar nog steeds veel hoger dan over 2022. Bij het vaststellen van het nieuwe voorschotbedrag berekenen we deze gestegen prijzen door.

Het is mogelijk dat u over 2022 geld terugkreeg vanwege ons zeer gunstige oude energiecontract. Maar dat we uw voorschot voor 2024 (fors) verhogen en dat de afrekening servicekosten over 2023 een bijbetaling wordt.
Om te voorkomen dat u vanaf 2024 jaarlijks een hoog bedrag moet bijbetalen op de afrekening servicekosten verhogen we nu per 1 juli 2024 de maandelijkse voorschotten op basis van de energieprijzen van 2024.

De tarieven van Vitens voor de waterlevering voor 2024 zijn met +/- 10% gestegen.

Is het complex aangesloten op een collectieve watermeter? Dan bekijken we bij groot onderhoud of het technisch mogelijk is om een eigen watermeter te plaatsen in de woning. Een woning afkoppelen van een collectieve watermeter kan dus alleen als dit voor het hele gebouw gaat gebeuren. Niet bij een individuele aanvraag van een bewoner.

Bij energiebesparing in algemene ruimten wordt vaak gedacht aan het verminderen van het aantal lichtpunten of het dempen van de verlichting. Maar dit levert een zeer beperkte energiebesparing op. Daarnaast is goede verlichting belangrijk voor ieders veiligheid, bijvoorbeeld om struikelen en vallen te voorkomen, maar ook om voor bewoners een gevoel van veiligheid te kunnen garanderen.

Bij gebouwen met een lift wordt het grootste deel van de elektrakosten voor de algemene ruimte veroorzaakt door de lift.

Wanneer u huurt, betaalt u maandelijks een voorschot op uw servicekosten. Dit is een inschatting van de kosten die we door het jaar heen gaan maken.

Als verhuurder maken wij geen winst op de servicekosten. Wij rekenen de werkelijk gemaakte kosten door aan de huurder via de jaarlijkse afrekening van de servicekosten.

Informatie over huurtoeslag is te vinden op www.toeslagen.nl.
Ook is het mogelijk om de Belastingtelefoon te bellen met vragen over huurtoeslag: 0800 0543 (gratis).

Op deze pagina van de Belastingdienst leest u meer over doorgeven van uw huuraanpassing voor uw huurtoeslag.

Als u bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging, dan kunt u bellen met de Huurcommissie.
Meer informatie leest u op deze pagina van de Huurcommissie.
Telefoonnummer: 0800 488 72 43 (gratis).

Op de website van de Rijksoverheid staat meer informatie over bijvoorbeeld huurbescherming, Huurcommissie, servicekosten en het Woningwaarderingsstelsel.

Wilt u meer weten over de huurverlaging, lees dan dit artikel op de website van de Rijksoverheid.

Meer informatie over de maximale huurverhoging leest u hier.

Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is www.woonbond.nl.